VENTE AUX ENCHERES
Réaliser un investissement immobilier avec une vente aux enchères c'est possible et même très intéressant. Les ventes aux enchères immobilières sont mal connues du grand public. alors qu'elles sont l'occasion de réaliser des affaires exceptionnelles si l'on connaît leur fonctionnement et que l'on est accompagné par un avocat.
C'est pourquoi, Elsa LEON vous assiste et vous accompagne dans les trois grandes étapes de la réalisation de ce type de vente en vous apportant les conseils nécessaires et les réponses à vos interrogations.
Quelles sont ces trois grandes étapes ?
PHASE 1 : LES PRÉALABLES INDISPENSABLES À LA VENTE.
Les biens proposés aux enchères judiciaires proviennent uniquement de saisies immobilières, de mises en liquidation ou encore d’un partage judiciaire tel que ce peut être le cas dans le cadre d’un divorce. Certains biens peuvent d’ailleurs encore être habités par leurs propriétaires.
- Savoir qu’un bien immobilier est à vendre aux enchères.
La publicité d’un bien mis aux enchères est lancée au moins 30 jours avant le la date prévue pour l’audience où se tiendra la vente. Les annonces sont publiées au Palais de justice ainsi que dans les journaux d’annonces légales du département où se situe l’immeuble. Vous pouvez également retrouver les annonces sur des sites spécialisés tels que : Licitor, Avoventes, ou sur le site Internet de certains cabinets d’avocats spécialisés, notamment le cabinet GRAY & SCOLAN à Rouen.
- Prendre connaissance du Cahier des conditions de vente.
Si vous êtes intéressé par un bien mis en vente vous devez, à compter du vingtième jour précédent l’audience environ, prendre connaissance du Cahier des conditions de vente, disponible auprès du greffe du Tribunal Judiciaire de ROUEN, du cabinet d’avocat poursuivant la vente (sur RDV) ou sur demande auprès de votre avocat Conseil.
Ce Cahier des Conditions de vente est un élément essentiel car il contient toutes les conditions de la vente telles que la description du bien, les éléments relatifs à l’urbanisme et à l’état hypothécaire, les diagnostics obligatoires, les servitudes, ou encore les origines de la propriété.
- Visiter le bien à vendre avant l’audience.
Si vous êtes intéressé par un bien mis en vente vous devez également visiter le bien lors de la date prévue et fixée sur l'annonce.
Les visites des biens mis en vente sont collectives et permettent de prendre pleinement connaissance des caractéristiques du bien et ces visites sont essentielles pour se faire une idée des éventuels travaux et investissements à réaliser par la suite.
- Savoir si l'on est en capacité d'enchérir.
Les conditions pour se porter enchérisseur sont les suivantes :
- être majeur.
- ne pas faire l'objet d'une tutelle ou d'une curatelle.
- ne pas faire l'objet d'une liquidation ou d'une procédure de rétablissement personnel.
- être représenté d'un avocat inscrit au barreau du lieu de situation de l'immeuble.
- ne pas avoir été condamné à une interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce prévue au 2° du I de l'article 225-26 du code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° de l'article L. 184-7 et au deuxième alinéa de l'article L. 184-8 du code de la construction et de l'habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l'article L. 511-6 et au 3° du II et au troisième alinéa du III de l'article L. 521-4 du même code indiquant (cf. art. L 322-7-1 du Code de Procédure Civile d'Exécution, fournir une attestation sur l’honneur).
- disposer d'un chèque de banque ou caution bancaire représentant 10% du montant de la mise à prix initiale avec un minimum de 3.000,00 € libellé à l'ordre de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de ROUEN.
- disposer d'un chèque de banque l’ordre de la CARPA, d’un montant correspondant aux frais de la vente.
- La représentation par avocat est-elle obligatoire ?
Oui. L’obligation d’être représenté par un avocat pour participer à une vente aux enchères immobilière est prévue par l’article R 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que : « Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie ».
Attention, l’avocat ne peut être porteur que d’un seul mandat par bien vendu. Un avocat ne pourra donc enchérir sur un même bien que pour une seule personne.
Pourquoi ? Car l'avocat mandaté pour porter les enchères est garant de la solvabilité de son client. C'est pourquoi, j’organise nécessairement un rendez-vous préalable et de solliciter communication de pièces me permettant de m’assurer concrètement de votre capacité à vous acquitter du montant des adjudications.
Afin de vous aider à préparer une enchère à venir, je vous reçois dans mon cabinet d'avocats au 49, Place du Vieux Marché à ROUEN. Pour une prise de rendez-vous, contactez-moi au 06.33.67.06.61 ou par mail.
- Quels documents transmettre avant le RDV pour permettre de préparer les documents pour enchérir ?
- copie de votre carte d’identité recto/verso ou de votre passeport.
- copie du livret de famille.
- copie du contrat de mariage si vous êtes marié avec un contrat.
- un justificatif de domicile de moins de 3 mois.
- un extrait K-bis datant de moins de trois mois si vous achetez pour le compte d’une société.
- le montant maximum de l'enchère que vous désirez porter.
- les modalités de financement de l’achat et justificatif de solvabilité (attestation bancaire mentionnant le montant de vos actifs détenus et, si un prêt est envisagé, un accord de principe sur le prêt correspondant à l'enchère maximum outre les frais accessoires à la vente).
PHASE 2 : LE DEROULEMENT DES ENCHÈRES.
L’enchère se déroule au sein du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le juge ouvre l’audience, et rappelle certaines caractéristiques de la vente telles que l’adresse de l’immeuble, son numéro de vente ainsi que le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant.
Chaque enchère engage son auteur, sans qu’il puisse se rétracter. Elles sont arrêtées dès lors que 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.
Le plus offrant est ainsi déclaré « adjudicataire du bien ».
Si toutefois, aucune enchère n’est portée, le créancier poursuivant est automatiquement déclaré adjudicataire du bien, pour le prix correspondant à la mise à prix.
PHASE 3 : L ’ADJUDICATION.
Cas n°1 : Je n’ai pas remporté les enchères.
Dans l’hypothèse où vous n’avez pas remporté la vente, l'ensemble de vos chèques de banque et documents vous seront remis à l'issue de l'audience.
Cas n°2 : J’ai remporté les enchères.
Si vous avez remporté les enchères, vous devenez propriétaire du bien ainsi acquis.
A l’issue de l’audience, un procès-verbal d’adjudication sera dressé à votre nom.
- Attention au délai de la surenchère du dixième.
Il existe une procédure relative à la « surenchère du dixième », qui signifie qu’une tierce personne peut toujours surenchérir sur l’offre de l’adjudicataire, par l’intermédiaire de son avocat, dans les dix jours suivant l’adjudication au tribunal.
Cette surenchère n’est possible qu’à condition que son montant soit au moins supérieur de 10% par rapport au prix de vente d’adjudication, et elle ne peut être exercée qu’une seule fois.
Une fois passé ce délai de dix jours, l’enchérisseur le plus offrant devient adjudicataire définitif.
Il est alors dans l’obligation de payer le prix de vente adjugé lors de l’audience, sans pouvoir y opposer un quelconque motif tel que le refus de la banque de lui accorder un crédit.
Pour se faire, l’adjudicateur va déposer l’intégralité du prix de la vente sur un compte séquestre (celui du Bâtonnier ou de la CARPA). A cette somme s’ajoutent des frais de vente correspondant généralement à 15% du prix de vente.
- Dans quel délai dois-je payer le prix dans une vente aux enchères ?
Le prix ainsi que les frais de la vente doivent impérativement être déposés dans un délai de deux mois à compter de l'adjudication.
- Quels sont les risques encourus par l’adjudicataire en cas de retard dans le paiement des sommes dues ?
En cas de retard dans le paiement du prix (délai de 2 mois en cas d’adjudication sur saisie immobilière à compter de l’adjudication), le prix de vente sera augmenté des intérêts au taux légal de la somme restant due, jusqu’à ce que consignation complète du prix soit faite.
- Quels sont les risques encourus par l’adjudicataire en cas de défaillance dans le paiement des sommes dues ?
En cas de défaillance dans le règlement des sommes dues, le montant garanti par le chèque de banque sera consigné entre les mains du Bâtonnier et acquis au créancier poursuivant la vente. Vous perdrez donc cette somme.
La vente est alors résolue de plein droit.
Le bien est donc remis en vente aux enchères : c'est dans ce contexte que l'on parle de « folle enchère » ou de « réitération des enchères ».
Une nouvelle vente aux enchères, avec audience d'adjudication, est fixée dans un délai de 2 à 4 mois suivant la résolution définitive de la vente.
Les conditions de l'adjudication sur folle enchère sont les mêmes que lors de l'audience initiale.
Ce n’est qu’une fois que le paiement du prix de vente a eu lieu que le procès-verbal d’adjudication fait l’objet d’une publication au centre de publicité foncière. Cette publication passe par le biais de l’avocat de l’acquéreur, est faite au même titre que celle du cahier des conditions de vente de l’immeuble. Elle doit impérativement intervenir dans le délai légal, à défaut de quoi la vente sera annulée, et le bien remis en vente.
Ce sont ces deux documents qui correspondent au titre de propriété et rendent ainsi l’acquisition opposable à tous.
- Que se passe-t-il si le bien vendu aux enchères est occupé ?
Il peut arriver que l’immeuble - bien qu’il ait été acquis par le biais de l’adjudication judiciaire - soit toujours habité par l’ancien propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière, par un locataire ou encore un occupant sans droit ni titre.
Dans l’hypothèse où l’immeuble en cause est occupé par un occupant sans droit ni titre, l’adjudicataire pourra le mener en justice pour que soit ordonnée son expulsion.
Dans le cas où l’ancien propriétaire habite toujours l’immeuble, il faut savoir que le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Ceci implique que l’ancien propriétaire devra quitter les lieux à compter de la date de ce jugement, à défaut de quoi il pourra être expulsé.
Enfin, si le bien est occupé par un locataire, et que ce dernier dispose d’un bail opposable à l’adjudicataire, celui-ci ne pourra pas être expulsé avant la fin du bail.
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Elsa LEON
Avocat
Pôle droit de la construction et de l’immobilier
